Gia đình người bán có ba con (hai trai, một gái) nhưng các con bà đã có gia đình ra ở riêng và việc mua bán mảnh đất đều được các con thống nhất. Trong trường hợp này tôi phải làm thế nào để có thể làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hằng năm thành đất ở? Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện thế nào?

Mong được tư vấn, cảm ơn.

Đức Phùng Minh (phungminhduc63@... )

- Trả lời:

1. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán hiện vẫn còn đứng tên người chồng (đã chết) thì ông không thể làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được.

Trong trường hợp này, ông cần yêu cầu bên bán (gồm vợ và các con của người chết) đến phòng công chứng để thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế là thửa đất mà ông đang muốn nhận chuyển nhượng.

Nhằm tiện lợi trong giao dịch, các người con nên thỏa thuận tặng phần di sản mà mình được hưởng cho người mẹ để việc này được thực hiện cùng lúc với khai nhận di sản.

Sau khi bên bán hoàn tất thủ tục khai nhận và tặng cho di sản như nói trên, người mẹ có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình. Khi ấy, ông và chủ đất lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng chứng nhận và làm thủ tục sang tên chuyển quyền.

Hồ sơ bao gồm hợp đồng chuyển nhượng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nộp tại UBND xã hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện nơi có đất.

2. Chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo điều 30 nghị định 181/2004/NĐ-CP thì tại vị trí thửa đất muốn chuyển mục đích thành đất làm nhà ở phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất làm nhà ở), hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (quy hoạch định hướng đất làm nhà ở). Do vậy, ông nên liên hệ với UBND quận, huyện nơi thửa đất tọa lạc để biết được thửa đất của ông có được phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không.

Trường hợp thửa đất của ông được chuyển mục đích thành đất ở, ông phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất theo mục đích sử dụng hiện hữu (đất nông nghiệp).

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp làm căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính là theo khung giá đất được UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành hằng năm (điểm c, khoản 2, điều 6 nghị định 198/2004/NĐ-CP).

Trân trọng kính chào.

LS Huỳnh Văn Nông
Theo Tuổi Trẻ